Инвестиции в строительство дома: как проверить расчёт проекта

У двух проектов могут быть совершенно разные результаты. На одном участке получится построить востребованный дом без дорогой подготовки. На другом много денег уйдёт на склон, подъезд и подключения. Условия участия и время до продажи тоже будут разными.

Разберём один расчёт: полные затраты - 15 млн рублей, плановая продажа - 21 млн. Разница - 6 млн, или 40% сверх затрат за весь проект. Посмотрим, чем нужно подтвердить эти суммы и как перейти от прибыли проекта к вашей выплате.

За счёт чего дом на продажу может заработать

Прибыль начинается с решений до стройки. Важно удачно купить участок, подобрать под него дом, который нужен покупателю, и уложиться в полный бюджет. Каждый из этих пунктов стоит проверить отдельно.

Допустим, продавец участка готов уступить в цене ради быстрой сделки. Скидка может дать проекту хороший старт. Но сначала выясните причину: человеку действительно нужны деньги или участок дёшев из-за проблем с подъездом, подключениями и возможностью строительства? Во втором случае сэкономленное при покупке может уйти на подготовку.

Другой пример - выбор самого дома. Семье нужны три спальни, удобная кухня-гостиная и место для машины. На участке решили построить значительно больший дом с дорогими решениями. Смета выросла. Прежде чем добавлять эти расходы, выясните, готов ли будущий покупатель за них платить. Дом для продажи нужно продумывать под покупателя.

Бывает и обратная ситуация: компактный дом с удобной планировкой позволяет оставить больше места во дворе и меньше потратить на строительство. Тогда проверьте, сколько за такой готовый дом готовы платить и достаточно ли покупателей с этим бюджетом.

Попросите объяснить прибыль конкретными решениями: что выгодно в этом участке, почему выбран такой дом, как посчитаны расходы и чем подтверждена цена продажи. Так станет понятнее, на чём держится заработок.

Что входит в полную стоимость проекта

Начнём с затрат. Если посчитать только участок за 4 млн и строительство за 9 млн, получается 13 млн. При продаже за 21 млн на бумаге остаётся 8 млн.

Теперь добавим то, что забыли. Все суммы здесь взяты для учебного примера; цены для конкретного участка нужно узнать отдельно.

После всех строк расходы составляют 15 млн, а разница с продажей за 21 млн - 6 млн. Это и даёт 40% сверх затрат: 6 млн делим на 15 млн. Первые 8 млн были завышены, потому что часть расходов забыли.

Эти 40% относятся к результату всего проекта за полный цикл. Выплату лично инвестору и срок, за который он получит деньги, нужно посчитать отдельно.

Для реального проекта последнюю строку расходов нужно разложить по отдельным суммам. Кто продаёт дом и сколько это стоит? Какие налоги относятся к вашей сделке? Сколько придётся платить за содержание до продажи? Общая запись «прочее» скрывает слишком много вопросов.

Если стоимость подключения пока неизвестна, в таблице должно быть написано «цену нужно узнать». Ноль создаёт впечатление, что платить не придётся. Неизвестный расход от этого не исчезает.

Попросите показать расчёт целиком, включая работы после строительства: подключение воды и электричества, подъезд, участок вокруг дома, документы и продажу. Заодно выясните, что будет, если понадобится больше денег, чем в этой таблице.

Что подрядчик построит за девять миллионов

Слова «дом под ключ» мало помогают сверить расходы. Смотрите, что покупатель получит за эту сумму.

Например, в смету включили отопление. Вы представляете готовую систему, а подрядчик посчитал только трубы и радиаторы. Котёл, автоматика, монтаж части оборудования и запуск оплачиваются отдельно. Цена дома в таблице остаётся прежней, но закончить его за неё уже не получится.

Или дом на картинке стоит на ровной площадке. На выбранном участке есть уклон. Нужно выяснить, как подготовить место под дом, куда отводить воду и как заедет техника. Эти вопросы могут изменить проект и смету ещё до начала работ.

Полезно сверить три вещи: чертежи дома, список работ и описание того, в каком состоянии дом будут продавать. Если в рекламе будет готовый двор и отделка, их стоимость нужна в расчёте.

Для этого разговора пригодится разбор двух строительных смет. В нём показано, как заметить разницу в составе работ, которую итоговая сумма не объясняет.

Почему проект с прибылью может остановиться

Денег на весь проект достаточно в плане. Но очередной счёт нужно оплатить сейчас.

Предположим, поставщик ждёт 800 тыс. рублей за окна. На счёте есть 300 тыс. Следующий взнос участник обещал через месяц. Не хватает 500 тыс., и дату установки пока нельзя подтвердить. Продажа готового дома здесь не поможет: дом ещё нужно достроить.

Поэтому нужен второй расчёт - платежи по времени. В нём видно, сколько денег требуется к покупке участка, началу стройки, заказу оборудования и завершению работ. Рядом - кто и когда их внесёт.

Задайте простой вопрос: «Если следующий взнос задержится, кто оплатит ближайшие работы?» Затем обсудите, какие деньги можно использовать и кто разрешает перенос сроков. Если ответ - «тогда вы добавите», выясните сумму и условия до перевода первых денег.

Отдельно проверьте личный запас. Если через несколько месяцев деньги понадобятся на собственные расходы, нужно понимать, сможете ли вы получить их из проекта к этому времени.

Кто купит этот дом за двадцать один миллион

Цена продажи должна иметь объяснение. Нельзя поставить 21 млн в таблицу только потому, что так получится нужная прибыль. Сам факт, что рядом выставили похожий дом за эту сумму, пока показывает лишь желание продавца.

Спросите, сколько времени этот дом продаётся, как менялась цена и что в него входит. Совпадают ли площадь, состояние отделки, размер участка, подъезд и подключения? Дом с готовым двором и дом с неразобранной площадкой покупатель может оценивать по-разному.

Представьте семью, которая выбирает дом для постоянной жизни. Ей нужны удобный подъезд, спальни нужного размера и понятная дорога до школы. Красивый вид сам по себе не объясняет, почему эта семья выберет ваш дом по заявленной цене.

Попросите команду описать будущего покупателя и показать несколько предложений, с которыми ваш дом будет конкурировать. Если есть сведения о завершённых продажах, нужно понимать их источник. Если есть только объявления, отметьте это в расчёте: цена сделки ещё не подтверждена.

Также выясните, кто займётся продажей. Кто будет отвечать на звонки, проводить показы, менять объявление и обсуждать цену с покупателем? Расходы на эту работу тоже относятся к проекту.

Как скидка и дополнительные расходы меняют результат

Вернёмся к нашему дому. В плане расходы - 15 млн, продажа - 21 млн. Остаток - 6 млн до раздела между участниками. Теперь поменяем условия.

В нашем примере скидка в миллион уменьшает прибыль с 6 до 5 млн. Если к ней добавится 800 тыс. расходов, останется 4,2 млн. Последняя строка показывает уже сочетание большого удорожания и снижения цены: первоначального запаса не хватает. Это варианты учебного расчёта, без прогноза рынка.

Задержка тоже меняет результат. Пока дом ждёт покупателя, могут добавляться расходы на содержание, рекламу и платежи по заёмным деньгам, если они есть. Их нужно пересчитать для более поздней даты продажи.

Обсудите два решения заранее. Кто разрешает снизить цену? Кто оплачивает перерасход? Иногда выгоднее принять предложение покупателя и закончить проект раньше. Иногда скидка делает сделку убыточной. Чтобы выбрать, нужны новые суммы расходов и выплат, а также условия договора.

Для строительного графика можно использовать разбор этапов строительства дома. В инвестиционном плане укажите также срок продажи и дату расчёта с вами.

Сколько из этих денег получите лично вы

В таблице проекта осталось 6 млн. Но пока из неё не видно, кто сколько получит.

Сколько денег вносите вы, сколько - другие участники? Как оплачивается работа организатора? В какой момент вам возвращают вложенную сумму и как делят прибыль? Условия должны быть записаны в договоре. По ним можно посчитать сумму вашей выплаты.

Например, если плата за управление уже вошла в расходы проекта, в расчёте нужно видеть эту строку. Если она оплачивается отдельно из остатка, выясните сумму до раздела прибыли. Налоги с вашей выплаты также нужно разобрать по вашей форме участия.

Попросите показать на одной странице:

• сколько и когда вы вносите;
• за какую работу команда получает оплату;
• как возвращают вложенные деньги и делят остаток;
• что происходит с вашими деньгами при убытке.

И всегда уточняйте срок. Получить ту же сумму через год и через два года - разные результаты. Считайте весь путь: от вашего первого взноса до возврата денег после продажи. Срок строительства может быть только частью этого времени.

Поэтому обещание «заработаете 40%» требует продолжения: от какой суммы, кому достанется этот доход и за какой срок? В одном предложении речь может идти о прибыли всего проекта, в другом - о доходе инвестора по его условиям участия. Наши 40% в таблице относятся к прибыли проекта за полный цикл. Годовую доходность инвестора по одной этой цифре узнать нельзя.

Для сравнения с вкладом поставьте рядом ваши взносы и будущие выплаты в рублях на одинаковые даты. Затем сравните, когда можно забрать деньги и что происходит при задержке или убытке. Если условия проекта не отвечают вашим требованиям к прибыли и сроку, одной красивой цифры в презентации недостаточно.

Кому принадлежат участок и дом

После проверки расчёта вернитесь к документам. Что именно вы получаете за свои деньги и кто обязан рассчитаться с вами?

Предположим, на встрече вам обещают «долю в доме», а в договоре речь идёт о возврате займа компанией. Попросите объяснить эту разницу. Где записано обещанное вам право? Кто должен вернуть деньги, к какой дате и что предусмотрено, если продажа задержится? На эти вопросы нужен ответ по тексту договора.

Участок тоже стоит проверить отдельно. Кто его владелец? Подходит ли он для этого дома? Что известно об ограничениях, подъезде и подключениях? Если землю держит один участник, строит другой, а деньги принимает третий, попросите показать, как они связаны договорами.

По компании полезно сверить название и ИНН с договором и получателем платежа. Если предлагают перевести деньги другому лицу, нужно понятное основание в документах.

Договор и документы на участок стоит разобрать с юристом до оплаты. А будущего подрядчика - проверить по вопросам до первого аванса.

Как следить за стройкой, пока вы далеко

Фотография готовой стены помогает увидеть работу. Но по ней не узнать, сколько потрачено и что будет готово в следующем месяце.

Договоритесь об отчёте, в котором рядом стоят план и результат. Например: «Кровля готова, на неё потратили согласованную сумму. При проверке нашли замечание, исправление запланировано. Окна привезут позже; новая дата установки указана». Это образец отчёта, а не описание объекта.

В отчёте нужны счета, документы об оплате и выполненных работах. Если работы изменились, укажите причину, новую цену и того, кто согласовал изменение.

Представьте, что подрядчик предлагает более дорогие окна. В отчёте после покупки появляется только новая сумма. Но вы ещё не обсуждали, готовы ли уменьшить прибыль ради этой замены. Чтобы такого не произошло, заранее определите, какие изменения команда вправе делать сама, а какие нужно согласовать с вами.

Также выясните, кто принимает работы и как исправляют замечания. Если строит и проверяет одна команда, спросите, как можно организовать дополнительную проверку. Частоту отчётов и доступ к документам лучше согласовать до начала проекта.

Что будет, если деньги понадобятся раньше

Вернуть вложение до продажи дома может быть сложно. Деньги уже потрачены на участок, материалы и работы.

Предположим, вам понадобилась часть суммы до завершения стройки. В ответ предлагают найти другого инвестора. Тогда возврат зависит от появления человека, который согласится занять ваше место, и от условий, на которых он это сделает.

Если обещают выкупить ваше участие, выясните, кто именно заплатит, откуда возьмёт деньги, как определит сумму и в какой срок. Слова «можно выйти в любой момент» должны иметь понятное продолжение в договоре.

После завершения стройки тоже возможен выбор: принять более низкую цену или ждать покупателя дольше. Кто принимает решение, если мнения участников разошлись? Как оплачивают ожидание? Обсудить это до старта проще, чем спорить рядом с готовым домом.

С чем закончить первый разговор

К концу встречи у вас должны появиться четыре понятные вещи: полный расчёт, график платежей, документы на участок и проект договора.

Отметьте в них то, что ещё нужно узнать. Например: цена подключения не получена; расходы на продажу не посчитаны; неясно, кто покрывает дополнительные работы. Для каждого такого вопроса договоритесь, кто даст ответ и к какой дате.

Собрать вопросы поможет проверка инвестиционного проекта. Там можно записать, что уже известно и чего пока не хватает.

Если у вас уже есть участок, смета или предложение, начать разговор с Платформой ИКС можно с проверки проекта. Полезная цель первой встречи - понять, какие суммы и условия ещё предстоит проверить, прежде чем обсуждать участие.

Источники: где проверить компанию

Сведения о компании доступны в сервисе ФНС «Прозрачный бизнес». Проверка регистрации помогает сверить сторону договора, но не отвечает на вопрос, хватит ли у неё денег закончить проект.

Если участвует финансовый посредник, проверьте его право оказывать заявленные услуги в сервисе Банка России. Какие требования действуют, зависит от формы сделки. Банк России также публикует ответы на вопросы начинающих инвесторов.

Материал объясняет, как разобрать расчёт и подготовить вопросы. Он не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией или заключением по договору. Вложение связано с риском: ожидаемая прибыль может не получиться, а часть или все вложенные деньги можно потерять.